Publié le 15 Juillet 2025Surface habitable ou surface privative ne plus confondre Carrez et Boutin
Deux notions différentes pour mesurer un logement Lorsqu’il s’agit de vendre ou de louer un bien immobilier, les termes de surface habitable et de surface privative reviennent souvent. Pour éviter toute confusion, il est essentiel de distinguer la surface déterminée par la loi Boutin et celle exigée par la loi Carrez, chacune répondant à des exigences précises selon la destination du logement. La loi Boutin : la référence pour la location Mise en place en 2009, la loi Boutin est spécifiquement dédiée à la location de logements. Elle a pour objectif d’offrir une meilleure protection aux locataires en définissant précisément ce qui constitue la surface habitable d’un logement mis en location. On y inclut les espaces de vie tels que les chambres, salons, cuisines, salles d’eau, ainsi que les combles aménagés si ceux-ci sont habitables. Pour respecter la réglementation, le bien loué doit proposer au moins une pièce principale qui cumule soit une surface d’au moins 9 m² avec une hauteur de plafond minimum de 2,20 m, soit un volume de 20 m³. À noter que la surface habitable exclut certains espaces comme les murs, cloisons, cages d’escalier, embrasures de portes, fenêtres, ainsi que les sous-sols, caves, garages, balcons et vérandas non aménagées. La surface calculée selon la loi Boutin figure obligatoirement dans le bail de location des résidences principales, devenant ainsi un critère important pour comparer le prix au mètre carré des biens disponibles à la location. La loi Carrez : indispensable lors d’une vente en copropriété La loi Carrez, adoptée en 1996, s’adresse principalement aux copropriétés, c’est-à-dire aux logements situés dans des immeubles soumis à une division en lots. Elle impose aux vendeurs d’indiquer la superficie privative du bien lors de la signature de l’acte de vente. Le calcul Carrez prend en compte toutes les surfaces closes et couvertes dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre. Ainsi, certains espaces considérés par la loi Boutin peuvent aussi entrer dans le calcul Carrez, mais celui-ci inclut également des annexes comme les greniers, remises, vérandas ou combles non aménagés, dès lors qu’ils respectent la hauteur minimale. En revanche, les balcons, terrasses, loggias et autres espaces ouverts ne sont pas pris en compte. L’indication de la surface Carrez est obligatoire pour toute vente de bien en copropriété d’une superficie de plus de 8 m². En cas d’erreur supérieure à 5 %, l’acheteur peut réclamer une diminution du prix. Confondre Carrez et Boutin : quels sont les risques ? Mal assimiler ces deux modes de calcul peut entraîner des erreurs dans les documents officiels, que ce soit un bail de location ou un acte de vente. Or, la loi impose la transmission exacte de la surface correspondante à chaque situation et type de transaction, sous peine de sanctions ou de négociations à la baisse. Le mesurage reste une tâche pointue nécessitant rigueur et précision. Il est conseillé de recourir à un professionnel du diagnostic immobilier qui dispose de l’expertise et des outils pour garantir la conformité des mesures aux normes en vigueur. En conclusion La loi Boutin concerne la location et donne la surface habitable, tandis que la loi Carrez intervient dans la vente de biens en copropriété pour déterminer la surface privative. Utiliser le bon calcul selon la situation permet de sécuriser la transaction et d’éviter les litiges. En cas de doute, le recours à un diagnostiqueur qualifié reste la meilleure solution.
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